Какая система налога подходит для сдачи помещений в аренду?

Сравнение налоговых режимов для сдачи помещений в аренду

• ПСН - патентная система налогообложения. Сдача коммерческой недвижимости в аренду — вид деятельности, для которого доступна работа по патенту. Иногда выгоднее один раз купить патент, чем платить налоги с оборота. Обратите внимание, есть 2 разных патента - на сдачу жилой и нежилой недвижимости.
• УСН - упрощенная система налогообложения. Удобна единой фиксированной налоговой ставкой и возможностью выбрать базу для расчета налога - процент с доходов (6%) или с разницы между доходами и расходами (15%). Если у вас небольшие расходы, объект “Доходы” подходит оптимально. Когда расходов больше, чем 60% от оборота, имеет смысл использование объекта “Доходы за вычетом расходов”.
• АУСН - автоматизированная упрощенная система налогообложения. Новый экспериментальный режим по аналогии УСН, но я рядом ограничений. К примеру, у вас может быть не более 5 сотрудников, доход не выше 60 млн., регистрация в Москве, Московской, Калужской области или Республике Татарстан. Отличается от УСН более высокими ставками - 8% на “Доходы” и 20% на “Доходы за минусом расходов”.
• ОСНО - общая система налогообложения. Вы можете выбрать эту систему, но смысла в этом никакого нет. Вам придется платить много налогов (НДС, на имущество), нанимать бухгалтера, ежемесячно отчитываться.

Если вы уже прошли регистрацию ИП или ООО на неподходящем режиме, потребуется сменить систему налогообложения.

Патент для сдачи помещений в аренду

Условия для патента:

• Численность штата - до 15 человек
• Доход до 60 млн. рублей в год

Если вы занимаетесь только сдачей коммерческой недвижимости в аренду, удобнее платить налог на ПСН. В этом случае вы перед началом работы оплачиваете фиксированную сумму. Получается, что налог не зависит от фактически полученного дохода. Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев.

Стоимость патента зависит от региона регистрации бизнеса и квадратуры помещения. Например, патент за аренду квадратного метра на месяц в Перми стоит 42 руб., а в Санкт-Петербурге - 79 руб.

Рассчитать стоимость патента можно в калькуляторе налоговой.

Упрощёнка для сдачи помещений в аренду

Условия для упрощёнки:

• В компании не более 130 сотрудников,
• Доход бизнеса не более 200 млн ₽ в год,
• ОС - не более 150 млн ₽,
• Доля участия других компаний в капитале ООО - не выше 25%,
• У компании нет филиалов,
• Деятельность не входит в список запрещенных для УСН согласно ст. 346.12 НК РФ (банки, ломбарды, МФО, адвокаты, нотариусы, агентства занятости и пр.).

Режим доступен в двух вариантах: УСН “Доходы” 6% и УСН “Доходы минус расходы” 15%. Считается, что выгоднее выбирать 6%, если ваши официальные расходы не превышают 60% от оборота.

ИП и ООО на упрощенке не платят НДС, налог на прибыль, налог на имущество. Также к плюсам режима относится возможность компенсировать уплаченные взносы, за сотрудников, простая ежегодная отчетность в форме налоговой декларации, минимальный бухучет (книга), возможность платить налоги ежеквартально. Обратите внимание, что при убытках на УСН 15% есть минимальный налог.

Совмещение ПСН и УСН для сдачи помещений

Если вы хотите платить минимальную сумму налога, возможно, вам будет выгодно совместить патент и УСН. Так вы будете сдавать помещения в аренду на патенте, а другой бизнес вести на УСН. В этом случае 6% или 15% вы будет платить только с оборота по дополнительной деятельности.

Сроки оплаты патента и УСН:

• Патент на срок до 6 месяцев оплачивается в любой день до конца срока действия. Патент от 6 до 12 месяцев предусматривает аванс в треть стоимость в течение первых трех месяцев действия, а остальную часть - в любой день до конца срока действия.
• Налог по УСН уплачивается ежеквартально, не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным. Раз в год подается декларация.

Открыть ИП или ООО с заявлением УСН

Зарегистрировать ИП или ООО для сдачи помещений в аренду можно онлайн с помощью нашего сервиса. Это бесплатно. Сервис может заполнить заявление на регистрацию, подобрать подходящие ОКВЭД, подготовить уведомление о выборе УСН. Вы получите полный комплект документов для налоговой по одной заявке и сможете сразу отправить его в ИФНС.

Выбирайте автоматический сервис и следуйте подсказкам: регистрация ИП или открытие ООО.

Для сдачи коммерческих помещений в аренду лучше всего подойдёт код 68.20 - “Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом”.

Как перейти на патент или УСН

Заявление на получение патента необходимо подать не позднее, чем за 10 дней до начала применения этой системы расчета налога.

Заявление на ПСН для ИП

Через наш сервис подачи документов на патент можно направить заявление в налоговую онлайн.

Подать документы

Если вы хотите изменить систему налогообложения и перейти на УСН, подайте в налоговую уведомление до 31 декабря текущего года. Переход на УСН возможен только с нового календарного года. Исключение — закрытие и повторное открытие ИП. С нашим сервисом это сделать очень просто - закрыть и открыть онлайн.

Уведомление об УСН для ИП

Уведомление об УСН для ООО

Взносы для сдачи помещений в аренду

Применение УСН или ПСН не освобождает от обязанностей по уплате обязательных страховых отчислений. Независимо от того, какой налог для сдачи помещений в аренду вы платите, бизнесмены на УСН платят взносы:

• ИП за себя - 45 842 руб. в год + 1% в ПФР от дохода свыше 300 000 ₽ в год.
• Страховые взносы за сотрудников: 30% в пределах единой базы исчисления (доход сотрудника 1 917 000 ₽ в год нарастающим итогом) и 15,1% (при превышении установленной базы).
• Взнос за травматизм - от 0,2% до 8,5% оплачивается при найме сотрудника по трудовому договору (при найме по ГПХ взнос не уплачивается).

Обратите внимание: можно уменьшить налог УСН или цену патента на уплаченные взносы. До 50% — от взносов за сотрудников или 100% — от своих взносов.